Publicada em 16/09/2024, a Lei nº 14.973 trouxe diversas alterações na legislação tributária federal, incluindo o regime de transição da desoneração da folha (arts. 1º a 5º), a instituição do Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral, arts. 9º a 17) e a definição de novos critérios de atualização monetária de depósitos judiciais e extrajudiciais (arts. 35 a 42), dentre outras questões.

No presente texto, comentaremos os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/24, que permitem às pessoas físicas ou jurídicas atualizarem o valor de bens imóveis para o valor de mercado, e que acabam de ser regulamentados pela Instrução Normativa RFB nº 2.222, de 20/09/2024.

“Bens imóveis”, para essa norma, podem ser aqueles situados no Brasil ou no exterior, pertencentes a pessoas físicas e jurídicas, desde que tenham sido declarados nas obrigações acessórias pertinentes ao ano-calendário de 2023 e não tenham sido alienados até a data da opção.

I – Opção pela Pessoa Física (IRPF)

O art. 6º da Lei nº 14.973/24 possibilita, à pessoa física residente no país, atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil – RFB para o valor de mercado e tributar, de forma definitva, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4% do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF).

Trata-se de uma opção à regra geral, pela qual o IRPF sobre ganhos de capital nas alienações de imóveis (diferença entre o valor de custo do imóvel e o valor vendido) é cobrado às alíquotas de 15%, 17,5%, 20% ou 22,5%, conforme o valor da operação (art. 21 da Lei nº 8.981/95).

Exemplificativamente, suponha-se que você tenha adquirido um imóvel por R$ 400.000,00. Ao vendê-lo por R$ 600.000,00, o ganho de capital é de R$ 200.000,00, sobre o qual o imposto de renda a pagar é de R$ 30.000,00 (R$ 200.000,00 x 15%). A Lei nº 14.973/24 permite que, antes de qualquer venda, você atualize o valor desse imóvel para o valor de mercado de R$ 600.000,00, recolhendo o imposto de renda de R$ 8.000,00 sobre a valorização considerada (R$ 200.000,00 x 4%).

Exercida a opção, o valor da atualização (no exemplo, R$ 200.000,00) será considerado como acréscimo patrimonial na data em que o imposto for recolhido e passará a compor o custo de aquisição do respectivo imóvel na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024.

Cabe alertar que a alíquota mais baixa de 4% proposta pela lei para a atualização do imóvel não significa necessariamente uma redução da carga tributária potencial no caso de uma futura venda do imóvel. Além da eventual falta de liquidez para pagamento do IRPF antes da venda e do problema da alienação do imóvel antes de decorridos 15 anos após a atualização (ver item III abaixo), ao exercitar a opção pela atualização, você não mais poderá aplicar deduções, fatores de redução ou outros benefícios sobre a diferença apurada. 

Esses benefícios incluem, no caso de venda de um imóvel: isenção do IRPF sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, quando o alienante aplica o produto da venda, no prazo de 180 dias, na aquisição de outros imóveis residenciais (art. 39 da Lei nº 11.196/05); fatores de redução do ganho de capital apurado conforme a data de aquisição do imóvel (art. 40 da Lei nº 11.196/05); e isenção na alienação do único imóvel, de valor até R$ 440.000,00 (art. 23 da Lei nº 9.250/95).

II – Opção pela Pessoa Jurídica (IRPJ e CSLL)

O art. 7º da Lei nº 14.973/24 possibilita à pessoa jurídica atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar, de forma definitva, a diferença para o custo de aquisição às alíquotas de 6% do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e de 4% da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

No caso de pessoas jurídicas, as cargas tributárias do IRPJ e da CSLL sobre o ganho de capital são diferentes dependendo do regime tributário. Como regra geral, o ganho de capital nos regimes do Lucro Real e do Lucro Presumido é tributado à alíquota global de até 34% do IRPJ e da CSLL. Contudo, no regime de lucro real, o ganho de capital é somado ao lucro líquido da empresa, sendo tributado em conjunto com o resultado das outras operações da empresa; dessa forma, se a empresa apresentar prejuízo fiscal superior ao ganho de capital em determinado período, sequer seria tributada sobre esse ganho. Já no lucro presumido, o resultado do ganho de capital é adicionado de forma direta à receita tributável, sem deduções.

Exemplificativamente, suponha-se que a sua empresa tenha adquirido um imóvel por R$ 400.000,00. Ao vendê-lo por R$ 600.000,00, o ganho de capital é de R$ 200.000,00, sobre o qual o IRPJ e a CSLL a pagar seriam de R$ 68.000,00 (R$ 200.000,00 x 34%). A Lei nº 14.973/24 permite que, antes de qualquer venda, a sua empresa atualize o valor desse imóvel para o valor de mercado de R$ 600.000,00, recolhendo o imposto de renda de R$ 20.000,00 sobre a valorização considerada (R$ 200.000,00 x 10%).

Vale destacar, contudo os valores decorrentes da atualização do imóvel pela pessoa jurídica (no exemplo, R$ 200.000,00) não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação, que é dedutível das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL no regime do lucro real. Em outros termos, os valores decorrentes da atualização não poderão ser incorporados ao custo do bem ou direito que lhes deu causa para cálculo da depreciação (art. 3º, § 1º, IN RFB nº 2.222/24). Essa é, pois, no caso do lucro real, uma restrição ao benefício trazida pelo art. 7º, § 2º, da Lei nº 14.789/23.

Já no caso do lucro presumido, em que as despesas de depreciação sobre o custo de aquisição de imóveis (no exemplo, o valor original de custo de R$ 400.000,00) não são dedutíveis nas bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, existem dúvidas sobre se o custo de aquisição para fins de atualização a mercado deveria ser o custo original, ou esse custo menos a depreciação incidente. Embora o assunto não tenha sido definido pela IN RFB nº 2.222/24, é possível que as autoridades tributárias apliquem o raciocínio de que o “valor contábil”, para fins de definição do custo de aquisição do imóvel a ser atualizado, no regime do lucro presumido, seja depreciado e diminuído das perdas por impairment registradas contabilmente (art. 39, § 10, III, da IN RFB nº 1.700/2017).

Como se vê, existem importantes fatores relacionados ao regime de tributação da pessoa jurídica (como a própria existência de prejuízos fiscais acumulados ou no ano de 2024 de opção pela atualização) que devem ser considerados, quando da avaliação do real benefício da opção pela atualização dos imóveis a mercado nos termos da Lei nº 14.973/24.

III – Alienação do Bem Imóvel sujeito à Atualização

Por fim, mas não menos importante, vale mencionar o art. 8º da Lei nº 14.973/24, que objetiva assegurar que se mantenha a alíquota efetiva de 4% do IRPF, no caso de pessoas físicas, ou de 10% do IRPJ e da CSLL, sobre o valor objeto da opção pela atualização, somente àqueles que mantenham o imóvel objeto da atualização por ao menos 15 anos.

Com efeito, segundo o dispositivo, no caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à atualização antes de decorridos 15 anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

Ou seja, caso o mesmo imóvel seja alienado antes de passados 15 anos da opção pelo benefício da Lei nº 14.973/24, o cálculo do futuro ganho de capital será calculado com um fator redutor que varia proporcionalmente conforme o tempo decorrido entre a data da atualização do valor do imóvel até a data da venda. O futuro ganho de capital, se ocorrida uma venda dentro do período de 15 anos, não será apenas a diferença entre o valor da alienação e o valor da atualização realizada em 2024, já que o valor da atualização será reduzido proporcionalmente conforme o período transcorrido até a venda. E o imposto anteriormente recolhido em 2024 em razão da atualização não será deduzido do futuro imposto a pagar.

Em síntese, quanto maior o tempo de permanência do imóvel no patrimônio do contribuinte, maior o desconto sobre o futuro ganho de capital, conforme o quadro:

Percentual de redução do futuro ganho	Período entre atualização do valor e venda
0%	Até 36 meses
8%	Após 36 meses e até 48 meses
16%	Após 48 meses e até 60 meses
24%	Após 60 meses e até 72 meses
32%	Após 72 meses e até 84 meses
40%	Após 84 meses e até 96 meses
48%	Após 96 meses e até 108 meses
56%	Após 108 meses e até 120 meses
62%	Após 120 meses e até 132 meses
70%	Após 132 meses e até 144 meses
78%	Após 144 meses e até 156 meses
86%	Após 156 meses e até 168 meses
94%	Após 168 meses e até 180 meses
100%	Após 180 meses

Tais percentuais, com efeito, podem reduzir o benefício fiscal caso a alienação do seu imóvel ou da sua empresa ocorra antes de 15 anos da atualização. Após 15 anos (ou 180 meses), 100% do futuro ganho de capital será reduzido, ou seja, não haverá tributação. Contudo, antes disso, a limitação citada pode tornar o benefício da atualização menos atrativo, ou até não atrativo, se você ou a sua empresa tiverem interesse na alienação do imóvel a curto prazo.

IV – Questões Adicionais para Opção

A IN RFB nº 2.222/24, ao regulamentar o benefício de atualização de imóveis, estabeleceu que:

• a opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim e do pagamento integral dos tributos aplicáveis até o dia 16 de dezembro de 2024; 

• o custo de aquisição atualizado dos bens imóveis será considerado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último; e 

• a Dabim deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim”, disponível no Centro Virtual de Atendimento – e-CAC no site da RFB na Internet, a partir de 24 de setembro de2024.

V – Considerações Finais

Assim, recomendamos que as pessoas e empresas proprietárias de bens imóveis realizem, com o auxílio de profissionais especializados, simulações de cenários e cálculos para constatar a efetividade do benefício proposto pela Lei nº 14.973/24 para cada bem imóvel. A constatação das reais vantagens da opção, cujo prazo já se iniciou e se encerra em 16/12 próximo, deve ser verificada caso a caso.