O Brasil está prestes a enfrentar uma das maiores mudanças em seu sistema tributário, com a implementação do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), prometendo uma alta alíquota. Embora a promessa inicial fosse a de não aumentar a carga tributária, com o advento da Lei Complementar nº 214/2025, o setor imobiliário enfrentará mudanças significativas, especialmente nas operações de vendas e aluguéis de imóveis.

O Sistema Atual
No cenário atual, a tributação é clara e distinta: pessoas físicas pagam apenas o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, enquanto empresas e incorporadoras são tributadas pelo Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e pela Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), pela contribuição ao Programa de Integração Social (PIS) e pela Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS), tendo ainda a incidência do Imposto sobre Serviços (ISS) nas construtoras. Este sistema, contando ainda com regimes especiais e simplificados de tributação federal para incorporadoras e construtoras, já é bem compreendido pelo mercado.

O Novo Cenário
A partir de 2026, entrarão em vigor, de forma progressiva, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), consistindo no “IVA dual”, abarcando potencialmente todos que realizarem operações com bens e serviços.

Para pessoas físicas, a nova tributação focará apenas em atividades imobiliárias com intuito comercial. Estes contribuintes individuais só serão afetados se:

• Venderem mais de três imóveis no ano atual ou anterior, adquiridos há menos de cinco anos; ou
• Venderem mais de um imóvel construído por si mesmos nos últimos cinco anos.

Já para as pessoas jurídicas, não existem exceções. No caso das empresas, embora IRPJ e CSLL permaneçam inalterados (ao menos por enquanto), PIS e COFINS darão lugar à CBS, com mudanças significativas nas alíquotas, tornando-se potencialmente maior o ônus sobre as pessoas jurídicas imobiliárias.

As alíquotas, que antes eram de 3,65% sobre a receita (lucro presumido) ou de 9,25% sobre o valor agregado (lucro real), sofrerão alterações significativas.

Impactos e Benefícios da Nova Tributação
A alíquota de referência do IVA não se aplicará integralmente ao setor imobiliário.

Isso porque, para compensar o potencial aumento, em relação ao cenário atual, foram criados dois benefícios importantes parao setor imobiliário:

O primeiro, denominado Redutor de Ajuste, permitirá deduzir, da base decálculo do IBS e da CBS; o custo de aquisição do imóvel atualizado, o ITBI (Imposto sobreTransmissão de Bens Imóveis) e contrapartidas urbanísticas e ambientais, consonante art. 258, inc. II, da LC nº 214/25.

Também, a legislação inova ao dispor sobre a segunda benesse, nomeada de Redutor Social, funcionando como incentivo para construção de moradias populares. De acordo com o art. 259, da LC nº 214/25, será permitida a dedução de até R$ 100 mil da base de cálculo nos casos de alienação de imóveis novos; e de R$ 600,00 ao mês nas hipóteses de locação, nos ditames do art. 260, da LC nº 214/25.

Como Ficará o Regime Especial de Tributação (RET)
O atual Regime Especial de Tributação (RET) oferece significativo benefício fiscal às construções. Este regime substitui IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por uma alíquota única de 4%, ou 1% para imóveis de interesse social. A partir de 2027, com a implementação da CBS em substituição ao PIS e COFINS, a alíquota de 2,08% será gradualmente substituída até 2033 permitindo créditos sobre custos de aquisição, materiais e valores agregados à construção, o que reduzirá significativamente o impacto tributário para empresas do RET.

Para incorporadoras imobiliárias, o RET será mantido exclusivamente para empreendimentos com Registro de Incorporação e Patrimônio de Afetação, com protocolo permitido até 31/12/2028, mantendo as alíquotas de 4% e 1%. A partir de 2029, para os protocolos já realizados, entrará em vigor o regime transitório, onde a CBS será de 2,08% para imóveis padrão e 0,53% para imóveis de interesse social, sem a possibilidade de manutenção do regime anterior, conforme dispõe o art. 485, I, da LC nº 214/25.

Oportunidades Tributárias para Pessoas Físicas
Torna-se claro que a reforma tributária acarretará em uma carga tributária superior sobre os imóveis, especialmente para a pessoa física que se sujeitar à tributação. Entretanto, isso não significa a ausência de aspectos favoráveis.

Diferentemente da legislação do Imposto de Renda, que possui regras próprias para a atualização dos valores, a nova regulamentação permite a correção monetária pelo IPCA do valor de aquisição dos imóveis, ajustando-o de forma mais próxima à inflação. Essa medida é estabelecida pelo art. 258, § 4°, da Lei Complementar nº 214/25, e prevê diversas aplicações dessa correção, impactando o cálculo do valor de mercado dos imóveis para fins fiscais. Isso reflete uma tentativa de alinhar as normas tributárias às condições econômicas atuais, promovendo mais precisão na tributação dos bens imóveis.

Ademais, o Valor do Redutor de Ajuste, que corresponde ao valor de aquisição do imóvel considerado pelo Imposto de Renda, será deduzido da base de cálculo dos novos tributos e terá como data-base 31/12/2026. Opera-se da seguinte maneira:

Para Locações de Imóveis:

• Correção mensal do limite para isenção de aluguéis de pessoas físicas, iniciando em R$ 240 mil anuais.

Para Comercializações de Imóveis:

• O valor de aquisição será corrigido da data de estabelecimento do fator de ajuste até data de incidência dos tributos;
• Será transferido o mesmo valor atualizado pelo IPCA como valor do fator de ajuste para o comprador se também tributado pelo IBS e CBS;

A data de estabelecimento do ajuste será 31/12/2026, considerando:

• Imóveis obtidos até essa data terão valor do custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por escolha do contribuinte, determinado conforme valor de referência estabelecido pelo governo:

• Imóveis em desenvolvimento em 31/12/2026 terão como base de custo a soma do valor do terreno corrigido pelo IPCA mais os custos de produção autorizados e comprovados, também corrigidos pelo IPCA; e

• Imóveis obtidos/desenvolvidos após 31/12/2026, o valor de aquisição. 

Oportunidade Tributária para Holdings e Empresas de Aluguel
O art. 487 da LC nº 214/25  traz uma oportunidade única através do Regime de Transição na tributação de renda sobre o aluguel. Holdings e empresasimobiliárias poderão ter uma alíquota de referência com reduçãode 70%. Embora pareça um aumento em relação aos atuais 3,65% de PIS eCOFINS, existe uma contrapartida importante.

Para contratos assinados até 16 de janeiro de 2025, será mantida uma tributação semelhante à atual, com a CBS de 3,65%, sem direito a créditos. A comprovação para contratos não residenciais poderá ser feita por assinatura digital ou reconhecimento em cartório, desde que realizados até 31/12/2025. No caso de imóveis residenciais, a comprovação poderá ser feita por meio de qualquer uma dessas opções ou pelo pagamento do primeiro mês de aluguel, após a formalização do contrato.

Os prazos variam conforme a destinação da propriedade:

Para Imóveis Residenciais:

O benefício vale até 31/12/2028 ou o término do contrato, o que vier primeiro.

Para Imóveis Comerciais:

Vale o prazo integral do contrato, desde que registrado em cartório até 31/12/2025.

Diante da significativa modificação no sistema tributário brasileiro a partir de 2026, o setor imobiliário enfrentará uma nova realidade fiscal que demandará cuidadoso planejamento tributário. O período de transição, que se estenderá até 2033, apresenta tanto desafios quanto oportunidades, especialmente considerando os novos regimes de tributação, benefícios fiscais e mecanismos de ajuste previstos na Lei Complementar nº 214/2025, sendo fundamental a adequada compreensão e aplicação destes instrumentos para otimização da carga tributária dentro dos parâmetros legais estabelecidos.

O Escritório Charneski Advogados, encontra-se à disposição das empresas e investidores da área imobiliária interessados em aprofundar a conformidade e as oportunidades deste período transição histórico do sistema tributário brasileiro.

Resumo:
A reforma tributária brasileira introduzirá em 2026 um IVA com uma alta alíquota de referência. No setor imobiliário, pessoas físicas serão afetadas apenas em operações comerciais específicas, enquanto empresas terão tributação universal. O setor contará com alíquotas reduzidas de 14% para as pessoas físicas e 8,14% para as jurídicas, além de benefícios compensatórios. O impacto será gradual até 2033, com maior efeito sobre imóveis de pessoas físicas e de alto padrão, e regimes especiais de transição para holdings e empresas de aluguel. O momento é crucial para o planejamento tributário das empresas.

Autor:
João Vitor Janson (joao@charneski.com.br)